Dubai’de nasıl emlakçı olunur?
Dubai’de emlakçı olmanın ayrıntılandırılmış adımlarını; resmi lisans süreçlerini ve gerçekçi komisyon kazançlarını birlikte derinlemesine konuşuyoruz.
Bir arkadaşınızın bir günde bir yıllık maaş kazanabildiği bir iş hayal edin. Dubai’de emlakçılık konuşulurken sohbet çoğu zaman tam olarak böyle başlıyor. Bir yanda sosyal medyada paylaşılan lüks ofisler, pahalı arabalar, komisyon çekleri var. Diğer yanda sabah dokuz gece on çalışan, telefonla yaşayan emlak danışmanları bulunuyor. Editörümüzün saha sohbetlerinde duyduğuna göre, gerçek tablo bu iki uç noktanın arasında şekilleniyor. Bu yazıda Dubai’de emlakçı olmak için gerekenleri ve resmi adımları konuşacağız. Komisyon oranlarını, gelir potansiyelini ve riskleri de dürüstçe paylaşacağız.
Dubai’de emlakçılık neden bu kadar cazip?
Dubai son yıllarda dünyanın en hareketli gayrimenkul piyasalarından biri haline geldi. Resmi açıklamalara göre yıllık işlem hacmi büyük rakamlara ulaşmış durumda ve emlak brokerlerinin toplam kazançları da ciddi seviyelerde seyrediyor. Yani pasta büyük, rakamlar etkileyici ve doğal olarak birçok kişi bu sektöre girmek istiyor. Vergi yapısı da cazibeyi artırıyor, çünkü kazançlar gelir vergisine tabi değil.
İyi organize edilmiş şehir planlaması ve güçlü altyapı emlakçılığı destekliyor. Dubai Land Department ve RERA, kuralları netleştirerek piyasaya güven veren kurumlar olarak öne çıkıyor. Tablonun diğer tarafında ise gerçekten yoğun bir rekabet ortamı bulunuyor. Her yıl yeni ofisler açılıyor ve danışman sayısı düzenli olarak artıyor.
Dubai’de emlakçı olmanın temel şartları
Dubai’de emlak danışmanı olarak çalışmak için önce yasal statünüzün net olması gerekiyor. En temel gereklilik, geçerli bir ikamet vizesi ve buna bağlı bir Emirates ID sahibi olmanız. Serbest, yani şirketten bağımsız çalışan emlakçı modeline izin verilmiyor. Ya bir emlak ofisinde maaşlı ya da komisyon bazlı olarak istihdam ediliyorsunuz. Asgari yaş sınırı yirmi bir.
Lise diploması düzeyinde bir eğitim çoğu zaman yeterli görülüyor, üniversite mezuniyeti artı değer sağlıyor. Ayrıca Dubai Polisi’nden iyi hal belgesi isteniyor. Editörümüzün resmi duyurular üzerinden yaptığı taramalara göre, bu belgelerin listesi zaman zaman güncellenebiliyor. Bu yüzden en güncel şartları başvuru yapmadan önce ilgili kurumların portallarından kontrol etmek önemli.
RERA kartı ve resmi lisans süreci
Dubai’de yasal olarak emlakçılık yapabilmek için RERA tarafından verilen bir broker kartına sahip olmanız gerekiyor. Bu kartı almanın ilk adımı, lisanslı bir emlak şirketiyle anlaşmak ve onların lisansına eklenmek. Ardından Dubai Real Estate Institute üzerinden dört günlük bir eğitim programına katılıyorsunuz. Bu programda Dubai’deki gayrimenkul mevzuatı, etik kurallar, sözleşme türleri ve uygulamalı vaka örnekleri anlatılıyor.
Eğitimin sonunda RERA sınavına giriliyor ve belirlenen barajın üzerinde puan almanız bekleniyor. Eğitim ve sınav ücretleri çoğunlukla birkaç bin dirhem seviyesinde. Güncel değerlendirmelere göre ilk yıl resmi lisans giderleri altı ile on bin dirhem arasında değişebiliyor. Bu rakamlara vize masrafları, ofis payı ve kişisel giderler dahil değil.
Emlak ofisine girmek mi, kendi şirketini kurmak mı?
Dubai’ye yeni gelenler için en pratik yol genelde hazır bir emlak ofisine danışman olarak girmek. Bu modelde şirket sizin vize, ofis, yazılım ve eğitim masraflarınızı büyük ölçüde üstleniyor. Siz de karşılığında komisyonunuzun belirli bir yüzdesini ofise bırakıyor ve yalnızca onların adına çalışıyorsunuz. Kendi emlak şirketinizi kurmak ise ayrı bir ticari lisans gerektiriyor.
Buna ek olarak ofis kiralama, bordro ve muhasebe gibi yükler de sizin sorumluluğunuzda oluyor. Bazı ticari rehberlerde emlak ofisi kurulum maliyetlerinin yirmi beş ile otuz bin dirhem aralığında seyrettiği görülüyor. Bu sebeple çoğu aday ilk yıllarda güçlü bir ofiste deneyim kazanmayı tercih ediyor.
Emlakçılar için komisyon sistemi nasıl işliyor?
Dubai’de emlakçılıkta gelir kaleminin büyük bölümü maaştan değil komisyonlardan geliyor. Bazı ofisler küçük bir sabit maaş ve üzerine komisyon veriyor. Bazılarında ise maaş yok ve tamamen kapatılan işlemlerden gelen komisyon payıyla kazanılıyor. Editörümüzün ilan taramalarında komisyonun ofis ile danışman arasında çoğu zaman yüzde elli yüzde elli bölündüğü görülüyor.
Performansı yüksek danışmanlarda oran bazı şirketlerde yetmişe otuz seviyesine çıkabiliyor. Komisyon genellikle işlem tamamlandığında, tapu devri yapıldığında veya kira sözleşmesi imzalandığında ödeniyor. Bu nedenle düzenli gelir için belirli aralıklarla dosya kapatmak büyük önem taşıyor.
Satış işlemlerinde tipik komisyon oranları
Dubai’de konut satışlarında piyasa normu çoğu zaman işlem değerinin yüzde ikisi düzeyinde belirleniyor. Resmi düzenlemeler üst sınır koymuyor fakat sektör genelinde yüzde iki seviyesi referans noktası kabul ediliyor. Bazı ticari veya yüksek segment projelerde oran yüzde üçe çıkabiliyor.
Komisyonu çoğu dosyada alıcı ödüyor. Bazı özel sözleşmelerde alıcı ve satıcı arasında paylaştırılan karma modeller bulunuyor. Örneğin iki milyon dirhemlik bir satışta yüzde iki komisyon kırk bin dirhem eder ve yüzde elli paylaşımda bunun yarısı sizin olur. Sayılar etkileyici fakat bu rakamlara ulaşmak için uzun bir takip süreci gerekebiliyor.
Kiralama işlemlerinde komisyon ve minimum ücretler
Kiralama tarafında yapı biraz farklı çünkü komisyon yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanıyor. Konut kiralamalarında yüzde beş oranı sık kullanılan bir rakam. Daha düşük kira bedellerinde bazı ofislerin beş bin dirhem civarında sabit komisyon istediği görülüyor. Komisyonu çoğu zaman kiracı ödüyor. Ticari kiralamalarda ise yüzde beş ile on arasında değişen oranlar gündeme geliyor. Burada önemli olan tüm rakamların kira sözleşmesinde şeffaf biçimde yer alması. Bu hem müşteri ilişkisini koruyor hem de resmi denetimlerde sizi güçlü tutuyor.
Dubai’de emlakçı maaşları ve gelir aralıkları
Gelelim en çok merak edilen başlığa. Dubai’de emlakçılar ne kazanıyor. Bu işte gelirler oldukça geniş bir aralıkta değişiyor. Bazı araştırmalar deneyimli bir emlakçının yıllık ortalama gelirinin iki yüz bin dirhem civarında seyrettiğini gösteriyor. Diğer verilere göre yıllık yüz bin ile üç yüz bin dirhem arası geniş bir banttan söz ediliyor. Bunlar ortalama rakamlar, yani herkes bu seviyeye ulaşmıyor.
Bazı üst segment danışmanlar yıllık beş yüz binin üzerinde kazançlar açıklayabiliyor. Öte yandan yeni başlayanların çoğu ilk yıl düşük sabit maaşlarla başlıyor. İlk yıl aylık dört bin ile sekiz bin dirhem arasında değişen maaşlar ilanlarda sıkça görülüyor. Hibrit yani maaş artı komisyon modelleri son dönemde daha çok tercih ediliyor.
Giderler, riskler ve ilk yıl şoku
Brüt gelirleri konuşurken giderleri unutmamak gerekiyor. Dubai yaşam maliyeti yüksek bir şehir. Kira, ulaşım ve temel masraflar ciddi rakamlara ulaşıyor. Son yıllarda kiraların çift haneli oranlarda arttığı resmi raporlarda vurgulanıyor. Özellikle merkezi bölgelerde tek odalı dairelerin bir kısmı aylık yaklaşık beş bin dirheme yaklaşmış durumda. Editörümüzün baktığı yaşam maliyeti tabloları, orta gelir grubunda kira baskısının belirgin olduğunu gösteriyor. Bu nedenle özellikle ilk yıllarda güvenli bir nakit rezervi oluşturmak önemli. Çok sayıda deneyimli danışman en az üç aylık yaşam giderini kenara ayırmayı öneriyor.
Günlük iş rutini ve sahadaki gerçek tempo
Dubai’de emlakçılık büyük ölçüde sahada geçirilen uzun saatler ve yoğun telefon trafiği demek. Günün önemli kısmı ilan girişi, portföy güncelleme, müşteri dönüşleri ve gösterimlerle geçiyor. Birçok danışman sabah ofise gidip e-postaları temizledikten sonra randevularını planlıyor. Ardından saha gösterimleri ve teklif süreçleri başlıyor. Akşam saatlerine doğru müzakereler yoğunlaşıyor. Tempoya uyum sağladığınızda emlakçılık güçlü bir sosyal çevre, genişleyen bir referans ağı ve yıllar içinde artan bir gelir potansiyeli sunuyor.
Yabancılar için Dubai emlak piyasasına uyum süreci
Dubai’de emlakçı olmak isteyenlerin önemli kısmı farklı ülkelerden geliyor. Bu nedenle uyum süreci kritik. Şehirdeki bölgelerin fiyat aralıklarını ve müşteri profillerini tanımak büyük avantaj sağlıyor. Marina, Downtown, JVC ve Business Bay gibi bölgelerin her birinin farklı beklentileri var. Editörümüzün dinlediği başarı hikayelerinde yeni başlayanların önce dar bir bölgede uzmanlaşıp sonra genişlediğini görüyoruz. Çok kültürlü bir şehirde empati kurabilmek, bölgesel beklentileri anlamak ve zaman yönetimi emlakçılıkta ciddi fark yaratıyor.
Dubai’de emlakçı olmayı düşünenler için pratik öneriler
Son tabloya baktığımızda akla gelen soru çoğu zaman aynı oluyor: Değer mi? Cevap karakterinize, satışa yatkınlığınıza ve risk iştahınıza göre şekilleniyor. Sabit bir maaşa alışkınsanız tam komisyonlu model başta zorlayabiliyor. Fakat sahayı seviyor ve insan ilişkilerinden besleniyorsanız emlakçılık size çok uygun görünebiliyor.
Editörümüzün deneyimli danışmanlardan dinlediği ortak görüş şu: İlk yıl öğrenme, ikinci yıl gelişme, üçüncü yıl ise gerçek kazanç yılı olarak görülüyor. Bu süreçte eğitimlere yatırım yapmak, portföyü büyütmek ve düzenli çalışmak uzun vadede büyük fark yaratıyor.